中古マンション購入と内装リフォーム

男独りで一軒家に

妻と息子が出ていき、母が亡くなり、独りになってもしばらくは相模原市の一軒家に住んでいた。
会社は目黒区なので、ドアツードアで1時間20分くらいの通勤時間だった。

相模原市の不動産相場は都内と比べると半額くらいなので、家の広さを確保するため長時間の通勤を我慢していたのだが、その必要はもうないはずだった。

中古で買った一戸建は、築45年ほどになっていた。
断熱の機能はほとんどなく、冬は室内に氷が張り夏は40度以上になった。
庭の手入れが出来なくなり、雑草がはびこり荒れていった。
今後修繕費用も増大していくだろう。

マンションへの引越しを決意

そうだ、引っ越そう。
戸建てからマンションへの買い替えを思いつくまでに1年かかった。

買い替え方法は、下記の4通りが考えられた。

  1. マンションを現金で買ってから戸建てを売る
  2. マンションをダブルローンで買ってから戸建てを売ってマンションのローンを払う
  3. マンションを買い替えローンで買ってから戸建てを売ってマンションのローンを払う
  4. 賃貸に引っ越してから戸建てを売って、売れた金でマンションを買う

1.が出来れば良いが、戸建てのローンを払っているくらいなので、その財力はなかった。

2.と3.の違いだが、買い替えローンには後述するデメリットがあるので、可能であればダブルローンのほうがいい。

ダブルローンを組めない場合には3.と4.が選択肢になるが、4.をお勧めしたい。
3.の買い替えローンは、売却決定後に購入マンションを探す期間に制限があるので、価格が高くても買わなくてはならないことになりかねない。
さらにローンの金利が通常の住宅ローンよりも高い。
4.は一見賃料が無駄になるように思えるが、購入物件をゆっくり探すことができる。賃料は購入金額に比べて小さいので長い目で見ると得になる可能性が高い。

銀行に相談するとローン残が少ないこともあり、ダブルローンが可能とのことだったので2.を選択した。

戸建売却後に賃貸に住み替える選択肢もあった。
いわゆる賃貸か持ち家かという問題になる。
たびたび議論される難問だ。

  1. 賃貸と持ち家のどちらの総コストが大きいか?
    持ち家の今後のコストは、購入金額+ローン残+管理費+修繕積立金+固定資産税ということになる。
    購入後、ローンの支払いが終われば、ランニングコストは賃料の数分の1になるのでかなり楽になる。
    同程度のマンションを借りた場合の賃料合計が上記の金額を上回るのは15〜20年後と予想できた。
  2. 転勤があるか?
    持ち家から通勤出来ないような場所に転勤した場合、売却か他人への賃借を考えなくてはならなくなる、その場合購入した意味が無くなってしまう。
    家を購入すると地方転勤になるというのはよくある話だ。
    自分の場合はこの時点で定年まで7年あったが、地方転勤の可能性は無かった。

当時53歳だったので、あと20年生きる可能性は十分あると思われた。
長生きのリスクは考慮しなくてはならないと思う。
年金生活になった場合に住居コストが抑えられるのは、何より助かるはずだ。

さてどこに引っ越そう

定年までにはまだ5〜10年あるから会社から近いほうがいいが、都内は高いので、会社まで乗り換えなしで行くことができ、価格が都内と比べて7~8割となる横浜市港北区あたりに絞って探した。

購入マンションの条件

築年数はマンションの金額を決める大きな要素だ。

自分の経験上、築年数と価格の関係はこんな感じになると思う。
縦軸は新築を100とした場合の単価の割合だ。
(たとえば新築時坪単価400万円の場合、築14年くらいで200万円(50%)になる)
築30年以上になってもそれよりあまり下がらない。
リノベーションを行っている場合は築年数にあまり変わらず赤のラインとなる。
(注)これは将来の予測ではなく現在の各築年数のマンションの価格を表したもの。


築20年までは大きなリフォームをせずに使うことができるが、築25年を過ぎると水回り等の交換が必要となってくる可能性が高いので、購入と同時にリフォーム費用が数百万円かかることに注意しなくてはならない。

築年数に関して注意が必要なことは耐震基準だ。
詳細は省くが1982年以前に建築された建物は現在の耐震基準を満たしていないと可能性が高いので、1983年以降のものに限って探した。

リフォームされたものは業者が購入した際のコストや利益が含まれているので得策ではないので、内装が古いままの状態で購入し自分でリフォームがしたかった。
しかし築25年以上のマンションだと、マンション業者が購入しリフォームされたものがほとんどになってしまう。
自分でリフォームをしたいくても、内装が古いままのマンションは非常に数少なかった。

やっと見つけた条件に合致するマンションは1500万円台後半であった。
同様の広さと築年数でリフォーム済みのマンションは2200~2300万円だった。リフォーム金額を500万円としてもかなり安くなる金額だ。

マンション業者が買い取る金額は1200~1300万円と思われた。
価格交渉し100万円下げたもらったところで妥協して購入した。

購入したら内装工事を

内装工事の見積もりは366万円だった。

上記に加え、
リビングのフローリングを交換すればプラス数10万、
建具(室内の間仕切りドア)を全交換すればプラス数10万
室内の水道管交換すればプラス30万
スケルトン工事(内装を全て壊して再構築)ならば、上記に加えさらに100万円以上かかったと思う。

感想と反省点

内装工事に関して

  1. 概ね満足(75点)
  2. フローリングは交換した方がよかった(後悔)
  3. 建具(室内の扉)を交換すればイメージを一新できた(納得の上)
  4. 風呂の沸し直しを付けなかったのは正解(1人暮らしのなので)

その他感想

  1. 防音性が高い(特に左右と下からの音はほとんど聞こえない)
  2. 温度変化が少ない(年間通して15〜32度の範囲内)
  3. フローリングや壁にネジを打ち込むなど、内装を自由にいじれるのはいい

といったいったところか。

今後の住居コスト

今後の住居コストは、管理費等:約27万円/年、固定資産税等:約70000円を合わせて34万円を月で割った28000円/月になる。
同じところを賃借した場合は、少なくとも3~4倍になるだろう。

日当たりが良く面積も充分なので気に入っているのだが、ペット飼育不可なのでいつか猫が飼えるところに住んでみたい。

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